相続した実家や土地などの不動産について、「誰が相続するべきか決まらない」「公平に分ける方法がわからない」と悩んでいませんか。
相続財産の中でも不動産は分割が難しく、相続人同士で意見が対立する原因になりやすい財産です。そのような場合に活用される方法の一つが、相続した不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人で分ける「換価分割」です。
換価分割は、遺産を公平に分配しやすく、不動産の管理負担や共有によるトラブルを避けやすいですが、売却手続きや税金に関する注意点もあります。
本記事では、換価分割の仕組みや現物分割・代償分割との違い、メリット・デメリット、具体的な手続きの流れなどをわかりやすく解説します。
換価分割とは？
換価分割とは、相続財産を売却して現金化し、その売却代金を相続人で分ける遺産分割方法です。実家や土地などの不動産は、そのままでは公平に分けにくいため、相続人同士で意見が分かれることがあります。
遺産分割には、換価分割のほかにも現物分割・代償分割・共有分割といった方法があります。それぞれ特徴や向いているケースが異なるため、財産の内容や相続人の希望に応じて選ぶことが重要です。
| 分割方法 | 概要 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 換価分割 | 相続財産を売却し、現金化して分ける方法 | 公平に分けて、共有状態を避けられる | 売却に時間がかかる場合や税金が発生する場合がある |
| 現物分割 | 遺産をそのままの形で相続人に分ける方法 | 売却手続きが不要で、財産を残せる | 財産価値に差があると不公平になる |
| 代償分割 | 一部の相続人が財産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法 | 不動産を手放さずに公平な分配を目指せる | 代償金を支払う資金が必要になる |
| 共有分割 | 一つの財産を複数の相続人で共有する方法 | 売却せずに保有できる | 将来的な管理や処分で意見が対立する可能性がある |
現物分割との違い
現物分割とは、不動産や預貯金などの遺産を、そのままの形で相続人に分ける方法です。たとえば、長男が実家を相続し、次男が預貯金を相続するといったケースが該当します。
売却手続きが不要なため比較的シンプルに遺産分割を進められる一方で、財産ごとの価値に差があると公平に分けることが難しくなります。相続財産の大部分が不動産で占められている場合は、取得する財産に偏りが生じやすいでしょう。
これに対して換価分割は、不動産を売却して現金化してから分配するため、相続人それぞれの取得額を調整しやすく、公平な遺産分割を目指しやすい方法です。
現物分割について、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
現物分割とは？メリット・デメリットや流れ、費用、他の分割方法との違いを解説
代償分割との違い
代償分割とは、特定の相続人が不動産などの財産を取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法です。実家に住み続けたい相続人がいる場合や、事業用不動産を維持したい場合などに有効な選択です。
不動産を手放さずに公平性を確保しやすい点がメリットですが、財産を取得する相続人には代償金を支払うための十分な資金が必要になります。代償金を準備できなければ、話し合いがまとまらないケースもあるでしょう。
一方、換価分割では不動産の売却代金を分けるため、特定の相続人がまとまった資金を用意する必要がありません。そのため、代償金の支払いが難しい場合の選択肢として検討されます。
代償分割について、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
代償分割とは？代償金の決め方・税金・支払えない場合の対応まで解説
共有分割との違い
共有分割とは、一つの不動産を複数の相続人で共有名義にする方法です。不動産を売却せずに保有し続けられるため、すぐに処分したくない場合には選択肢となります。
しかし、不動産を売却したり賃貸に出したりする際には、共有者同士で協議が必要です。また、相続が繰り返されると権利関係が複雑になり、将来的なトラブルにつながるリスクもあるでしょう。
換価分割は、不動産を売却して現金で分配するため、共有状態を解消できる点が特徴です。不動産の管理や処分をめぐる対立を避けたい場合に適した方法といえます。
共有分割について、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
共有分割とは？メリットやデメリット、想定されるトラブルなどを紹介
換価分割を選ぶメリット
換価分割には、遺産を公平に分けやすいことに加え、納税資金を確保しやすくなる点や、不動産の共有による将来的なトラブルを防ぎやすいというメリットがあります。
ここでは、換価分割を選ぶことで得られるメリットについて解説します。
遺産を公平に分けやすい
遺産を公平に分けやすくなる点は、換価分割の大きな強みです。
不動産は預貯金に比べて分割しにくいため、特定の相続人が取得すると価値に差が生じやすくなります。土地を分筆する方法もありますが、形状や利用状況によっては資産価値が下がるかもしれません。
相続人が3人いて実家のみを相続するケースでは、一人が不動産を取得すると他の相続人との調整が必要になります。一方、換価分割で不動産を売却すれば、売却代金を法定相続分や合意した割合に応じて分配できます。
このように、不動産を現金化して分けることで相続人間の不公平感を抑えやすくなり、遺産分割協議を進めやすくなるでしょう。
相続税の納税資金を現金で確保しやすい
換価分割は、相続税の納税資金を確保しやすい点もメリットです。
相続税は、原則として現金で納付しなければいけません。しかし、相続財産の多くが不動産の場合、納税資金を十分に準備できないケースがあります。また、代償分割を選択する場合は、不動産を取得する相続人が代償金を用意しなければなりません。
相続した土地や建物を売却して現金化すれば、その売却代金から納税資金や各相続人の取り分を確保できます。
そのため、不動産の割合が高い相続では、換価分割によって納税や遺産分配に必要な資金を確保しやすいでしょう。
不動産の共有によるトラブルを避けやすい
換価分割は、不動産の共有による将来的なトラブルを避けやすい方法です。
共有名義の不動産は、売却や賃貸、建て替えなどを行う際に共有者同士の合意が必要で、権利関係が複雑になるケースも少なくありません。
例えば、将来不動産を売却したい相続人と、そのまま保有したい相続人がいる場合、意見がまとまらず活用できない場合もあります。固定資産税や修繕費の負担を巡って対立することもあるでしょう。
換価分割であれば、不動産を売却したうえで現金を分配するため、共有状態を残さずに済みます。その結果、将来的な管理負担や相続人同士のトラブルを防ぎやすくなります。
換価分割を選ぶデメリット
換価分割は遺産を公平に分けやすい方法ですが、売却価格が市場の影響を受ける、税金・諸費用が発生するなど、いくつかデメリットもあります。
ここでは、換価分割を選ぶ際に知っておきたい主なデメリットを解説します。
希望どおりの価格で売却できるとは限らない
換価分割では、不動産を希望どおりの価格で売却できるとは限りません。
不動産の売却価格は、立地や築年数、不動産市場の状況などに左右されます。そのため、相続人が想定していた価格で売却できなかったり、買い手が見つかるまで時間がかかったりするでしょう。
例えば、地方の空き家や利用用途が限られるような土地は、売却活動を始めてもすぐに買い手が見つからないかもしれません。また、早期売却を優先すると、市場価格より低い金額で売却せざるを得ないケースもあります。
換価分割を検討する際は、不動産会社に査定を依頼し、売却期間や価格の見通しを確認しておくことが大切です。
売却時に税金が発生する場合がある
換価分割では、不動産の売却によって税金が発生する場合があります。
相続した不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。売却代金の全額を受け取れるわけではないため、手元に残る金額を事前に把握しておくことが重要です。
相続した土地を売却して利益が発生した場合、譲渡所得の計算結果によっては税負担が生じます。一方で、被相続人の居住用財産を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象不動産を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除額が最高2,000万円となる点に注意が必要です。
売却後の資金計画を立てるためにも、弁護士をはじめとした専門家に相談しながら進めると安心です。
売却までに時間や手間がかかる
換価分割は、手続きが完了するまでに一定の時間と労力がかかります。
不動産を売却するためには、遺産分割協議や相続登記を行った上で、不動産会社との契約や売却活動を進めなければなりません。また、相続人が複数いる場合は、売却条件について全員で合意する必要があります。
相続人の一人が遠方に住んでいる場合や、売却価格に対する意見がまとまらない場合は、手続きが長期化することもあるでしょう。不動産の状況によっては、売却前に建物の解体や境界確認が必要です。
そのため、換価分割を選ぶ際は、十分な時間的余裕を持ちながら計画的に手続きを進めましょう。
換価分割の手続きを進める手順
換価分割を円滑に進めるためには、相続人全員の合意形成から不動産の売却、売却代金の分配まで順番に行うことが大切です。
ここでは、換価分割の一般的な手順を解説します。
あらかじめ流れを把握しておくことで、手続きの遅れや相続人同士のトラブルを防ぎやすくなるでしょう。
1. 相続人全員で遺産分割協議を行う
換価分割を進めるためには、まず相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。相続した不動産を売却するには、原則として相続人全員の合意が必要になるためです。
主に手続きを進める人や売却後の分配割合なども、この段階で決めておきましょう。実家を売却して現金で分けることには賛成でも、「できるだけ高く売りたい人」と「早く売却したい人」で意見が分かれることがあります。
そのため、売却方針や希望条件について事前に話し合っておくことが大切です。後のトラブルを防ぐためにも、相続人全員が納得できる形で合意を形成しましょう。
2. 遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議がまとまったら、その内容を遺産分割協議書として書面化します。口頭での合意だけでは、後から認識の違いが生じるリスクがあります。
また、相続登記や売却手続きを進める際にも、遺産分割協議書が必要です。たとえば、「不動産を売却し、諸費用を差し引いた残額を相続人で分配する」といった内容を明記しておけば、後から分配方法を巡って争いになるリスクを抑えられます。
換価分割では売却後の分配ルールが重要になるため、協議内容を正確に記載しておくことが大切です。
3. 相続登記を行う（全員または代表者名義）
遺産分割協議書を作成した後は、相続登記を行います。相続登記とは、不動産の名義を亡くなった人から相続人へ変更する手続きです。相続登記が完了していなければ、買主への所有権移転登記を進められないため、通常は売却手続きの前提として相続登記を行います。
換価分割では、相続人全員の共有名義にする方法と、代表者一人の名義にする方法があります。代表者名義にすると売却手続きを進めやすい一方で、遺産分割協議書の記載内容によっては税務上の問題が生じる可能性があります。
そのため、名義変更については、弁護士や司法書士などの専門家へ相談しながら、状況に合った方法を選択しましょう。
4. 不動産を売却する
相続登記が完了したら、不動産会社へ売却を依頼し、売却活動を開始します。
換価分割では、不動産の売却代金がそのまま相続人の取り分に影響するため、適切な価格で売却することが重要です。複数の不動産会社へ査定を依頼することで、おおよその市場価格を把握できます。
売却を急ぎすぎると、相場より低い価格で売却してしまう可能性もあるため、慎重な判断が必要です。そのため、不動産会社と相談し、売却価格と売却時期のバランスを考えながら、売却手続きを進めましょう。
不動産の相続について、進め方や必要書類などについて、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
不動産相続の手続きはどのように進める？期限・費用・税金・分け方まで解説
5. 売却代金を分配する
不動産の売却が完了したら、売却代金を相続人へ分配します。ただし、売却代金の全額をそのまま分けるわけではありません。仲介手数料や登記費用など、売却にかかった費用を差し引いた残額を分配することになります。
例えば、売却代金が3,000万円で諸費用が200万円かかった場合、分配対象となる金額は以下のとおりです。
| 売却代金3,000万円 – 諸費用200万 = 2,800万円（分配対象となる金額） |
後からトラブルにならないよう、費用の内訳や分配金額を相続人全員で共有しておきましょう。
6. 必要に応じて確定申告を行う
不動産の売却後は、必要に応じて確定申告を行います。
不動産の売却によって譲渡所得が発生した場合、所得税や住民税の申告が必要です。一定の条件を満たせば、税負担が軽減される特例を利用できる場合もあります。
代表的な例として、被相続人が住んでいた空き家を売却した場合、被相続人居住用家屋等の3,000万円特別控除が適用される可能性があります。
税額は不動産の取得費や売却価格、利用できる特例によって異なるため、確定申告が必要か迷う場合は弁護士や税理士などの専門家へ相談しましょう。
換価分割に関する税金と特例
換価分割では、不動産の相続時だけでなく、売却した際にも税金が発生する場合があります。また、一定の要件を満たせば税負担を軽減できる特例を利用可能です。
ここでは、換価分割で関係する主な税金と特例について解説します。
| 税金・特例 | 発生するタイミング | ポイント |
|---|---|---|
| 相続税 | 相続発生時 | 遺産総額が基礎控除額を超える場合に課税される |
| 譲渡所得税 | 不動産売却時 | 売却益が発生した場合に所得税・住民税が課税される |
| 贈与税 | 原則なし | 換価分割を適切に行えば原則課税されない |
| 被相続人居住用家屋等の3,000万円特別控除 | 売却時 | 一定の空き家を売却した場合に譲渡所得を軽減できる |
| 取得費加算の特例 | 売却時 | 支払った相続税の一部を取得費に加算できる場合がある |
相続税
相続税は、亡くなった人から財産を引き継いだ際に発生する税金です。ただし、すべての相続で課税されるわけではありません。
相続税には、基礎控除と呼ばれる非課税枠が設けられており、遺産総額が基礎控除額を超えた場合に課税対象となります。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。
換価分割を選んだからといって相続税額が増減するわけではありませんが、不動産を売却して現金化することで納税資金を確保しやすくなるでしょう。預貯金が少なく、不動産の割合が高い相続では、換価分割が資金面の負担軽減につながります。
相続税の計算方法や申告期限、相続人の範囲など、遺産相続の基本について詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。
遺産相続は何からはじめる？手続きの流れ・期限や分割方法、相続税の申告まで解説
譲渡所得税
譲渡所得税は、相続した不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。売却代金すべてに税金がかかるのではなく、以下の計算で算出される譲渡所得が課税対象となります。
| 売却価格（譲渡価額） – 取得費 – 譲渡費用 ＝ 譲渡所得 |
たとえば、売却価格3,000万円・取得費1,500万円・譲渡費用100万円の場合の計算は以下のとおりです。
| 3,000万円 – 1,500万円 – 100万円 ＝ 1,400万円 |
また、税率は被相続人が取得してから売却した年の1月1日時点までの所有期間によって異なります。
不動産の売却によって譲渡所得が発生すると、翌年度の住民税や国民健康保険料などに影響する場合もあるため、売却前に税負担を確認しておきましょう。
贈与税
換価分割では、通常であれば贈与税が課税されることはありません。売却代金の分配は相続によって取得した財産を分ける行為であり、贈与には該当しないためです。
ただし、代表者一人の名義で相続登記を行う場合は、遺産分割協議書に換価分割を行うことや分配方法を明確に記載していないと、税務上の誤解を招く可能性があります。
手続き後のトラブルを防ぐためにも、手続きに関する適切な書面を作成した上で、丁寧に進めることが重要です。
利用できる特例や控除
相続した不動産を売却する際は、税負担を軽減できる特例を利用できる場合があります。代表的な制度が「被相続人居住用家屋等の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」です。
被相続人居住用家屋等の3,000万円特別控除は、一定の要件を満たす空き家を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。また、取得費加算の特例は、相続税が課税された人が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合に利用できる可能性があります。
いずれも適用要件が定められているため、不動産の売却を検討する際は弁護士をはじめ、専門家へ相談しましょう。
換価分割に関するよくある質問
換価分割を検討する際は、「相続人全員の同意は必要なのか」「贈与税はかかるのか」といった疑問を持つ人も少なくありません。手続きや税金のルールを正しく理解しておくことで、相続人同士のトラブルや手続き上のミスを防ぎやすくなります。
ここでは、換価分割に関するよくある質問を紹介します。
Q. 換価分割をするには相続人全員の同意が必要？
Q. 換価分割で売却した代金に贈与税はかかる？
Q. 換価分割と代償分割はどちらを選ぶべき？
Q. 換価分割をするには相続人全員の同意が必要？
A. 換価分割を行うためには、原則として相続人全員の同意が必要です。
相続財産は相続人全員の共有財産と考えられるため、一部の相続人だけの判断で売却できません。そのため、売却の方針や分配方法について全員で話し合い、合意形成を図る必要があります。
もし話し合いで合意できない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用することになります。相続人同士で感情的な対立が生じる前に、早い段階で専門家へ相談することも検討しましょう。
Q. 換価分割で売却した代金に贈与税はかかる？
A. 換価分割による売却代金の分配に対して、通常贈与税が課税されることはありません。
売却代金は相続によって取得した財産を分けているだけであり、個人間で財産を贈与しているわけではないためです。代表者一人の名義で売却を行う場合でも、適切な手続きを踏んでいれば贈与税の対象にはなりません。
ただし、遺産分割協議書の内容が不十分だと、税務上の誤解を招く可能性があります。後のトラブルを防ぐためにも、換価分割を行うことや分配方法を協議書に明確に記載しておくことが大切です。
Q. 換価分割と代償分割はどちらを選ぶべき？
A. 換価分割と代償分割のどちらを選ぶべきかは、不動産を今後も保有したい人がいるかどうかによって異なります。
たとえば、相続した実家に配偶者や子どもが住み続ける予定であれば、代償分割が適している場合があります。一方で、誰も利用する予定がない空き家や遠方の土地であれば、売却して現金化する換価分割の方が選ばれやすい傾向です。
また、代償分割では不動産を取得する相続人が代償金を支払う必要があります。そのため、十分な資金を準備できない場合は、換価分割の方が現実的な選択肢となるでしょう。
まとめ
換価分割とは、相続した不動産などを売却して現金化し、その売却代金を相続人で分ける遺産分割方法です。不動産を公平に分けやすく、共有状態による将来的なトラブルを避けやすい点がメリットです。
一方で、売却までに時間がかかる場合があるほか、譲渡所得税などの税金が発生するケースもあります。また、遺産分割協議書の内容や相続登記の方法によっては、想定外の税務上の問題が生じる可能性もあるでしょう。
換価分割を円滑に進めるためには、相続人全員で十分に話し合いを行い、適切な手続きを踏むことが重要です。
千代田中央法律事務所では、換価分割を含む相続問題に関するご相談を受け付けています。状況に応じた解決方法について、お気軽にご相談ください。
京都大学経済学部卒業、同大学経営管理大学院修了（MBA）
旧司法試験合格、最高裁判所司法研修所を経て弁護士登録(日本弁護士連合会・東京弁護士会)。
千代田中央法律事務所を開設し、スタートアップの資本政策・資金調達支援、M&Aによるエグジット・成長戦略の専門職支援と法人破産手続き、事業再生手続きによる再生案件を取り扱う。独立行政法人中小企業基盤整備機構（中小機構）では国際化支援アドバイザーとしても活動経験あり。
